Prof. univ. dr., avocat Ion TURCULEANU

Baroul Dolj

Avocat Mihaela Cătălina MIHAI

Baroul Dolj

Intrarea Noului Cod de Procedură Civilă în vigoare la 15 februarie 2013  a urmărit să obţină în materia evacuării o mai bună gestionare a relaţiilor cu chiriaşii, rău platnicii şi toleraţii, precum şi o mai rapidă desfăşurare litigiilor ce privesc aceste aspecte. Este fără îndoială motivul pentru care Noul Cod de Procedură Civilă (NCPC) reglementează prin art. 1033-1048 o procedură de evacuare.

Dacă înainte de adoptarea noului cod, procedura evacuării unui chiriaş ce nu îşi achita la termenele contractuale chiria era anevoioasă şi de durată, putând fi folosită în acest scop doar procedura de drept comun, Noul Cod de Procedură Civilă reglementează prin art. 1033-1048 o procedură de evacuare, care cel puţin teoretic apare ca fiind simplă şi rapidă, prin faptul că încearcă să elimine impedimentele ce ar putea întârzia soluţionarea cât mai rapidă a litigiului.

Obiect şi condiţii

Procedura specială de evacuare se aplică, după cum îi spune şi numele, evacuării din imobile, folosite sau ocupate fără drept de foştii locatari sau de alte persoane.

Art. 1033 defineşte sensul termenilor acestui capitol arătând că în categoria locatarilor sunt incluşi : locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, iar în categoria din locatorilor fac parte: locatorul principal, sublocatorul, cesionarul sau dobânditorul imobilului.

Din definiţia legală a termenilor folosiţi în această descriere, procedura poate fi folosită nu numai de proprietarul/ locatorul imobilului închiriat ci şi de un sublocator (chiriaşul iniţial) sau un cesionar şi chiar de dobânditorul ulterior al imobilului, lărgindu-se plaja persoanelor care pot beneficia de un remediu rapid în cazul refuzului locatarului de a evacua imobilul. Mai mult, această procedură poate fi folosită de proprietar şi direct împotriva unui sublocatar chiar dacă nu are cu acesta legături contractuale în mod direct.

Bineînţeles că procedura poate fi folosită doar împotriva acelor chiriaşi sau persoane care nu au dreptul de a folosi imobilul respectiv, fie că acesta s-a stins, fie că aceştia nu l-au avut niciodată şi au ocupat imobilul în mod abuziv.

Ca prim avantaj apare posibilitatea proprietarului de a se îndrepta pe această cale împotriva unei persoane care ocupă fără drept imobilul, situaţie care în practica anterioară acestui cod de procedură civilă era asimilată unei acţiuni în revendicare şi supusă regulilor timbrajului la valoare.

Procedura este utilă şi celor care ar avea la dispoziţie o acţiune izvorâtă din contractul cu ocupantul imobilului fie şi numai datorită celerităţii pe care o presupune, cel puţin la nivel de reglementare.

Un alt avantaj adus de această procedură constă în stabilirea competenţei exclusiv judecătoriei în circumscripţia căreia se află imobilul, chiar şi arunci când locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Al treilea avantaj rezultă din dispoziţiile art. 1036 NCPC care dispune că locatarul şi ocupantul imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă. Chiar dacă imobilul este închis procedura se va realiza prin afişare la uşa acestuia. Pe această cale reclamantul este scutit de îndelungi şi uneori imposibile proceduri administrative pentru a afla domiciliul sau sediul pârâtului, fiind suficientă adresa imobilului din care doreşte evacuarea.

Deşi evident s-a urmărit o simplificare a procedurii, în măsura în care evacuarea pe această cale se poate solicita şi cu privire la imobilele arendate, iar acestea sunt în principal terenuri agricole, reglementarea este cumva contradictorie cu principiul asigurării dreptului la un proces echitabil şi a dreptului la apărare.

Atunci când locaţiunea a încetat prin expirarea termenului, acţiunea locatorului, neplata chiriei sau din orice altă cauză locatorul care doreşte să reintre în posesia imobilului îl va notifica în acest sens pe locatar.

Considerăm că această prevedere, prin sine însăşi, se aplică numai locaţiunilor încheiate prin ajungerea la termen, pentru celelalte cazuri în măsura în care contractul nu cuprinde clauze care să permită rezilierea acestuia prin declaraţie unilaterală (art. 1550 din Noul Cod Civil) sau care să conţină un pact comisoriu ce acţionează de plin drept (art. 1553 din Noul Cod Civil), este necesară şi intervenţia instanţei de judecată pentru a constata reziliat contractul.

Notificarea nu poate fi făcută decât prin intermediul executorului judecătoresc, orice altă formă având drept urmare neîndeplinirea procedurii prevăzute de art. 1037 şi art. 1038 NCPC.

Aceeaşi notificare trebuie făcută şi celui care ocupă fără drept un imobil diferenţa fiind exclusiv de termen, pentru locatar sunt acordate 30 de zile în vederea evacuării voluntare pentru ocupant 5 zile.

Evacuarea voluntară

De menţionat că noua reglementare prevede şi posibilitatea unei evacuări voluntare, conform art. 1039 din Noul Cod de Procedură Civilă. Aceasta se aplică atunci când locatarul notificat privind evacuarea părăseşte imobilul. În astfel de cazuri proprietarul este îndreptăţit să intre în posesia imobilului fără a mai efectua alte proceduri.

Articolul stabileşte o serie de prezumţii legale din care se poate concluziona că imobilul a fost părăsit: încetarea activităţii economice ori a folosirii, precum şi în cazul returnării cheilor, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.

Considerăm că simpla încetare a activităţii economice sau folosinţei  nu poate fi considerată părăsire a imobilului câtă vreme bunurile sunt lăsate în continuare în acesta. Astfel, „precum şi” folosit în acest context de legiuitor ar trebui interpretat ca introducere a unor condiţii cumulative şi nu alternative.

Judecata cererii de evacuare

Regula este că judecata cauzei are loc cu citarea părţilor, de urgenţă cu dezbateri sumare ce au loc în camera de consiliu, întâmpinarea nefiind obligatorie. Acţiunea de evacuare poate avea şi un capăt de cerere privind obligarea pârâtului la plata chiriilor exigibile.

Judecata cauzei poate avea loc fără citarea părţilor doar dacă evacuarea se cere pentru neplata chiriei în baza unui contract ce constituie un titlu executoriu pentru plata acesteia. În acest sens art. 1798 din Noul Cod Civil prevede calitatea de titlu executoriu, pentru plata chiriei, a contractului de închiriere încheiat prin înscris sub semnătură privată ce a fost înregistrat la organele fiscale sau a contractului încheiat în formă autentică. Un asemenea contract ar scurta şi mai mult timpul de soluţionare al cauzei din moment ce nu mai este necesară prezenţa părţilor în faţa judecătorului.

Este limitată de asemenea posibilitatea pârâtului de a prelungi judecata prin formularea unor cereri incidentale de genul cererii reconvenţionale, chemarea în judecată a altor persoane sau chemarea în garanţie, acestea putând fi introduse doar pe cale separată.

Hotărârea pronunţată în primă instanţă este executorie şi poate fi atacată cu apel în 5 zile de la pronunţare dacă s-a dat cu citarea părţilor sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

Executarea acestei hotărâri poate fi suspendată într-un singur caz, dacă evacuarea a fost dispusă pentru neplata chiriei sau arenzii executarea se poate suspenda fie în apel, fie în contestaţia la executare dacă pârâţii consemnează în numerar la dispoziţia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor datorate până la data cererii de suspendare , precum şi cea aferentă ratelor ce vor deveni exigibile în cursul judecăţii procesului.

Prezenta procedură este limitată de dispoziţiile art. 895 din Noul Cod de Procedură Civilă ce interzic orice evacuări ale chiriaşilor între 1 decembrie şi 1 martie, adică într-o perioadă de protecţie socială, specială, avută în vedere de legiuitor.

Astfel, cu rezervele arătate anterior, procedura evacuării prevăzută de Noul Cod de Procedură Civilă promite să fie un instrument flexibil şi cu cheltuieli reduse, taxa de timbru fiind de 200 de lei, adică o reglementare pusă la dispoziţia locatorilor.

*

*   *

[1] „Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept” a fost expusă de autori în cadrul Atelierului de lucru din data de 22 octombrie 2013, la sediul Baroului Dolj, în prezenţa unei numeroase asistenţe.